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マイホームの売却では3,000万円まで税金がかからない?!

こんにちは!

京都、宇治市のきさくな税理士のひらやまです。
確定申告シーズン真っ最中のなか、連日確定申告についてお役立ち情報をお伝えしております。
本日のテーマは、「マイホームの売却では3,000万円まで税金がかからない?!」です。

確定申告時期においては、非常に相談が多い項目でもあります。
しっかりとした知識の裏付けのもと、適正な申告を行いたいですね。

 

マイホームを売却すると税金?!

 

平成31年の10月から消費税が10%になる予定となっているせいか、今年はマイホームの買い替えのご相談が多い気がします。

税金の世界では、モノが動くところに税金が発生することが多いのですが、マイホーム売却についても、モノが動くというところで、やはり税金の対象となります。
また、税金の世界特有といいますか、聞きなれない言葉かもしれませんが、不動産や動産を売却することを、『譲渡』と言います。
所得税の確定申告では収入の種類を10種類に分類し、それぞれ計算して、一つの確定申告書にまとめて申告するルールになっています。
マイホーム売却による申告は、10種類ある所得のうち、「譲渡所得」に分類して申告することとなります。

 

不動産の売却による確定申告

 

まずは、例題を挙げてみましょう。

不動産の売却価額:5,000万円(土地代含む)
不動産の購入価額:2,000万円(土地代含む)

ここで、結構多い間違いがあります。
不動産を5,000万円で売っているのですが、5,000万円に税金がかかるものと考えていらっしゃる方が多いです。

大前提として、税金は儲け(所得)に対してかかるものです。

従って、5,000万円(売値)-2,000万円(買値)=3,000万円(儲け)について税金が生じます。

なお、不動産の譲渡申告の税率は、所得税15.315%、住民税5%(不動産の所有期間が5年以下の場合は、所得税30.63%、住民税9%)です。

 

例題での納税額は、3,000万円(儲け)×20.315%(所得税+住民税)で、約600万円になります。

 

マイホームの売却による確定申告

 

さて、先ほどの例題について、売却した不動産がマイホームであった場合はどのようになるでしょうか。

 

マイホームであっても、譲渡所得の計算自体は同じですので、儲けの3,000万円に対して税金が生じます。
つまり、納税額は約600万円と同額になります。

 

しかし、マイホームの売却については「儲けが3,000万円まで税金がかからない」特例があります。

この特例では、儲けの3,000万円から、「特別控除」として、3,000万円差し引きしてくれるので、儲けは0円(儲けの3,000万円-特別控除の3,000万円)になります。
よって、儲けが0円なので、納税額も0円となります!

「衣・食・住」の「住」を配慮しての制度であると考えています。

 

この特例は、租税特別措置法第35条に規定されています。
ご興味のある方はご一読してみてください。

 

注意点があるのですが、先の例題では、儲けが3,000万円なので、特別控除を差し引きして儲けはちょうど0円となっていましたが、
儲けが仮に2,000万円であった場合、儲けを限度として、3,000万円まで特別控除を使える制度であるため、△1,000万円(儲けの2,000万円-特別控除3,000万円)とはならないため、注意してくださいね。
儲けが2,000万円であった場合、譲渡所得は0円(儲けの2,000万円-特別控除2,000万円)となります。

 

買い替えの場合は要注意

 

マイホームを買い替える場合で、新たに購入するときに、住宅ローンを借りる場合があります。

そして、住宅ローン控除といきたいところですが、先の3,000万円の特例を使うと、住宅ローン控除は使えなくなるルールがあります。
一挙に両特とはいかないものです。

 

この場合、3,000万円控除を使わない場合の譲渡所得による納税額と10年間の住宅ローンの控除額とを比較して、どちらが有利になるかを試算しなければなりません。
ここまでくるとご自身でとなると、非常に難解な計算となりますので、専門家にご相談することをおすすめ致します。

 

しかし、実は両方の特例を使うことも可能ではあります。

 

譲渡所得の申告はモノの動く金額も大きいため、納税額も多額になるケースが多いです。
知っているか否かで大きく納税額が変わるケースも数多くございますので、十分に検討したうえで、適正な申告をしましょう。

 

本日はこのあたりで。

 

ひらやま税理士事務所では、平成29年分の確定申告の受付けをまだまだ行っております。
きさくな税理士が対応させて頂きますので、ぜひお問合せください^^

 

電話(代表):0774-29-2788

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