こんにちは！ 京都、宇治市のきさくな税理士のひらやまです。 確定申告シーズン真っ最中のなか、連日確定申告についてお役立ち情報をお伝えしております。 本日のテーマは、「マイホームの売却では3,000万円まで税金がかからない？！」です。 確定申告時期においては、非常に相談が多い項目でもあります。 しっかりとした知識の裏付けのもと、適正な申告を行いたいですね。  

マイホームを売却すると税金？！

  平成31年の10月から消費税が10％になる予定となっているせいか、今年はマイホームの買い替えのご相談が多い気がします。 税金の世界では、モノが動くところに税金が発生することが多いのですが、マイホーム売却についても、モノが動くというところで、やはり税金の対象となります。 また、税金の世界特有といいますか、聞きなれない言葉かもしれませんが、不動産や動産を売却することを、『譲渡』と言います。 所得税の確定申告では収入の種類を10種類に分類し、それぞれ計算して、一つの確定申告書にまとめて申告するルールになっています。 マイホーム売却による申告は、10種類ある所得のうち、「譲渡所得」に分類して申告することとなります。  

不動産の売却による確定申告

  まずは、例題を挙げてみましょう。

不動産の売却価額：5,000万円（土地代含む） 不動産の購入価額：2,000万円（土地代含む）

ここで、結構多い間違いがあります。 不動産を5,000万円で売っているのですが、5,000万円に税金がかかるものと考えていらっしゃる方が多いです。 大前提として、税金は儲け（所得）に対してかかるものです。 従って、5,000万円（売値）－2,000万円（買値）＝3,000万円（儲け）について税金が生じます。 なお、不動産の譲渡申告の税率は、所得税15.315％、住民税5％（不動産の所有期間が5年以下の場合は、所得税30.63％、住民税9％）です。   例題での納税額は、3,000万円（儲け）×20.315％（所得税＋住民税）で、約600万円になります。  

マイホームの売却による確定申告

  さて、先ほどの例題について、売却した不動産がマイホームであった場合はどのようになるでしょうか。   マイホームであっても、譲渡所得の計算自体は同じですので、儲けの3,000万円に対して税金が生じます。 つまり、納税額は約600万円と同額になります。   しかし、マイホームの売却については「儲けが3,000万円まで税金がかからない」特例があります。 この特例では、儲けの3,000万円から、「特別控除」として、3,000万円差し引きしてくれるので、儲けは0円（儲けの3,000万円－特別控除の3,000万円）になります。 よって、儲けが0円なので、納税額も0円となります！ 「衣・食・住」の「住」を配慮しての制度であると考えています。   この特例は、租税特別措置法第35条に規定されています。 ご興味のある方はご一読してみてください。   注意点があるのですが、先の例題では、儲けが3,000万円なので、特別控除を差し引きして儲けはちょうど0円となっていましたが、 儲けが仮に2,000万円であった場合、儲けを限度として、3,000万円まで特別控除を使える制度であるため、△1,000万円（儲けの2,000万円－特別控除3,000万円）とはならないため、注意してくださいね。 儲けが2,000万円であった場合、譲渡所得は0円（儲けの2,000万円－特別控除2,000万円）となります。  

買い替えの場合は要注意

  マイホームを買い替える場合で、新たに購入するときに、住宅ローンを借りる場合があります。 そして、住宅ローン控除といきたいところですが、先の3,000万円の特例を使うと、住宅ローン控除は使えなくなるルールがあります。 一挙に両特とはいかないものです。   この場合、3,000万円控除を使わない場合の譲渡所得による納税額と10年間の住宅ローンの控除額とを比較して、どちらが有利になるかを試算しなければなりません。 ここまでくるとご自身でとなると、非常に難解な計算となりますので、専門家にご相談することをおすすめ致します。   しかし、実は両方の特例を使うことも可能ではあります。   譲渡所得の申告はモノの動く金額も大きいため、納税額も多額になるケースが多いです。 知っているか否かで大きく納税額が変わるケースも数多くございますので、十分に検討したうえで、適正な申告をしましょう。   本日はこのあたりで。   ひらやま税理士事務所では、平成29年分の確定申告の受付けをまだまだ行っております。 きさくな税理士が対応させて頂きますので、ぜひお問合せください＾＾   電話（代表）：0774-29-2788