こんにちは！ 京都、宇治市のきさくな税理士のひらやまです。   残暑もすっかり終わり、朝・夕には肌寒さを感じる季節になってきましたね。 季節の変わり目ですので体調管理には気を付けていきたいものです。   さて、本日のテーマですが、『家屋の時価評価』です。 不動産をお持ちの方であれば、毎年「固定資産税」を納付されているはずです。 そんな「固定資産税」にも影響のある家屋の評価について、説明させて頂きます。    

家屋の固定資産税評価額

家屋の固定資産税評価額は評価替えされることなく、据え置かれることになっている、と理解している人は多いかと思います。 でも、家屋も３年毎の基準年度とされる年に全国一斉に評価替えされます。今年は新基準年度の年です。 評価替えされるのは、時価課税するとの法律の規定があるからです。 家屋の固定資産税の課税標準は固定資産税評価額そのものです。その評価額は、各年の1月1日の価格とされ、それは「適正な時価」とされています。 家屋の「適正な時価」とは何か、これについてあまり議論がありません。土地と異なり公示価格のような公的指標がありません。そのため、家屋評価の「適正な時価」概念は曖昧です。  

「適正な時価」の求め方

固定資産税の一つである償却資産税も時価課税とされていますが、これについては、取得価額から減価償却額を控除した金額を以って時価としています。 土地については、売買実例価格を集約することを原理とする公示価格に基礎を置いています。 木造家屋については、売買実例価格を基礎にしたのでは、急速に無評価化となる実態があるので、これは採用されていません。 家屋の時価評価は、１月１日の時点で、その家屋を、その場に新築し直した場合に必要とされる再建築価格を求め、この価格から経年損耗減価の額を差し引くという方式が採られています。  

経年減価補正率の適正性は

再建築価格に乗ずる経年減価補正率を見ると、木造の場合、最初の１年経過後の１月１日の時に２割減価し、その後の25年間で６割減価し、その後27年以降は減価させない、としています。もし、１円まで減価償却をするとした場合、最後の償却率を維持したとして、木造の耐用年数は47年、非木造の耐用年数は156年です。 木造27年、非木造45年以降のところで減価処理は0.2で打ち止めとなります。 時価課税という法律規定の原理を支える適正時価の評価方式は果たしてこれでよいのか、疑問です。   本日はこのあたりで。